Geniş bir vatandaş kitlesinin merakla beklediği, "kira öder gibi ev sahibi olma ümidini aşılayan “5582 Nolu Mortgage Kanunu” nihayet 21 Şubat 2007 tarihinde yürürlüğe girdi.

İngilizce’de “ipotek, taşınmaz malın ipoteği” anlamına gelen Mortgage kavramı, “ipotekli konut finans sistemini” ifade eden bir terimdir.

Türk Dil Kurumu (TDK) “Mortgage” kelimesi yerine “tutulu satış kredisi” ifadesini öneriyor. Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 10 ila 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor.

Mortgage’ın Tanımı:

Özüne ve temel unsurlarına göre bir tanımı yapmak gerekirse, Mortgage Kredi Sistemi: Satın alınmak istenilen belli özelliklerde ki bir konutun/taşınmaz malın, alım bedeli olarak bankalar tarafından müşteriye verilen ve kamu denetime tabi olan, 10-30 yıl kadar uzun vadeli ve faizli bir ipotekli konut kredi sistemidir.

Mortgage’ın İşleyişi:

İlgililerin açıklamalarına göre Mortgage sistemi şöyle işler:
Müşteri vatandaş önce evi bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar. Daha sonra bankaya gidip oradan bulduğu evi satın almak için kendisine gereken parayı talep eder. Banka da gerekli araştırmayı yaptıktan sonra, uygun bulursa, tüketiciye talep ettiği miktarın yüzde 75’ini faizli kredi olarak verir. Çünkü, sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'inin peşin olarak müşteri tarafından satıcıya ödenmesi gerekiyor. Banka, bedelini faizli kredi olarak verdiği konuta da ipotek koyar. Ayrıca, ev kredisi talep eden vatandaşın taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptırması yanısıra Doğal Afet Sigortası ile Hayat Sigortası da yapmak durumundadır.

Mortgage Sisteminin Ana Özellikleri:
Anılan özelliklerin yanı sıra sistem şu hususları da içermektedir:
* Vade ve faizler piyasada belirlenecek.
* Sabit faiz veya değişken faizli kredi imkânları sunulacak.
* Sistemden imarlı binalar için yararlanılacak.
* Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak.
* Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak.
* Mortgage Yasası'na göre alınacak evin yüzde 25'ini müşterinin peşin ödemesi gerekecek.
* Banka 3 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak.
* Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek.
* Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecek.

Mortgage Kredi Sistemiyle Ev Sahibi Olma Durumu:
İnternet kaynaklı analizlere göre, orta halli bir kimsenin dahi Mortgage sistemiyle ev sahibi olması çok uzak görünmektedir.

Örneğin, aylık bin YTL geliri olan bir kişinin mevcut şartlarda kendisini riske atmadan Mortgage Kredi Sistemi ile konut alabilmesi için ayda ödeyebileceği maksimum taksit tutarını 333 YTL seviyesinde belirlemesi gerekiyor. Yani, aylık taksitlerinin, gelirlerinin üçte birini aşmaması gerektiği ifade edilmektedir.

Şayet aylığı 1.000 YTL olan tüketici "yüksek risk alacağım" diyerek bütün gelirini aylık taksitlere ayırmayı düşündüğünde bile ancak 65.000YTL'lik kredi kullanabiliyor. 100.000  YTL'lik konut için ise aylık gelirin en az 3.600 YTL olması gerekiyor. Çünkü 100.000 YTL'lik konut için kullanılacak 75.000 YTL kredinin 240 ay vadede aylık ödemeleri 1.209 YTL'yi buluyor. 150.000 YTL'lik bir evi almak için de aylık gelirin 5.000 YTL olması gerekiyor.

Bu tablo bankaların mevcut ortalama yüzde 1.50'lerde seyreden kredi faizleri için geçerli. Faizler yarım puan düştüğünde ödenecek rakamlar biraz daha aşağılara iniyor ama yine de risk çok fazla azalmıyor. Faizler 0.50'ye inse de taksitler yine yüksek olacaktır. Örneğin, Mortgage sisteminde faizlerin yüzde 0.50'ye inmesi halinde bile 100.000 YTL'lik kredinin aylık taksitleri ancak 733 YTL'ye kadar inebiliyor. 5 yıl vadede yüzde 0.50 faizle alınan 100.000 YTL'lik kredinin taksidi 1.947 YTL olurken 10 yıl vadede bu rakam 1.125 YTL, 15 yıl vadede 860 YTL, 20 yıl vadede ise 733 YTL tutuyor. Mevcut yüzde 1,50'lik faiz seviyesine göre aylık taksitlerde en az 600, en fazla da 900 YTL tasarruf sağlanabiliyor.

İslam Işığında Mortgage Sisteminin Değerlendirilmesi:
Yukarıda arz edilen tanım ve analizlerden anlaşılıyor ki, Mortgage Kredi Sistemi faizli kredi ile çalışan bir finansman sistemidir. Ev sahibi olmak isteyen vatandaş, bankalardan alacağı uzun vadeli faizli kredi ile müteahhit şirketlerden almayı düşündüğü evi satın alır.

İslam ekonomistlerince iktisadi kanser ve sömürü mekanizması olarak vasıflandırılan faiz, yalnız Müslümanlara  değil, Yahudi  ve Hıristiyanlara da haram kılınmıştır. Nitekim Kuran-ı Kerim , Sahih Hadis ve fıkıh kaynaklarında da faizin ehli kitaba –Örneğin Yahudilere ve Necran Hıristiyanlarına -yasaklandığı bildirilmektedir .

Şu halde kesin olarak haram olan faiz ve faizli işlem, domuz eti, murdar, kan ve şarap gibi dinen haram olan şeyler niteliğindedir. Kesin delillerle haram olduğu sabit olan şeyler ise ancak zaruret halinde ve zaruret miktarınca helal olurlar. Nitekim, “Haram şeyleri ancak zaruret halleri helal kılar” kaidesi bu konuda beş ayetin  hükmünden süzülen külli bir kuraldır.

Binaenaleyh, kesin olan haram şeyleri helal kılacak anahtar formül, ‘zaruret’ veya ‘zaruret düzeyinde ihtiyaç olma’ kavramlarıdır.

a. Zaruret ve Muztarın Tanımı
‘Zaruret’ kelimesi sözlükte, ‘çaresiz kalmak, sıkıntı, meşakkat ve ihtiyaç’ anlamına gelmektedir .
Terim olarak ise, zaruretin anlamca biribirine yakın birçok tanımı yapılmıştır. Ez-cümle;
Zaruret, insanı şer'an yasak olanı işlemeye iten şiddetli sıkıntı halidir  .
Zaruret, yasaktan yenmediği takdirde, kişinin canının veya herhangi bir organının helâk olmasından veya zarara uğramasından endişe etme halidir.

Zaruret, şer'an yasak olandan yenmediği takdirde, kişinin ölmesinden, tehlikeli hastalığa yakalanmasından, hastalığının artmasından, hastalık süresinin uzamasından, arkadaşlarından geri kalmasından, yürüyemeyecek, binitine binemeyecek kadar zayıf düşmesinden korkma ve endişe etme durumudur .

Zaruret, şer'an yasak olan şey işlenmediği takdirde, kişinin helâkından veya bir organının telef olmasından endişe etme halidir ki, yemeye veya giyinmeye muztar olan kişi, aç veya çıplak kalmaya devam ederse, ya kendisi ölecek veya bir uzvu telef olacaktır .

Zaruret, yasağın işlenmediği takdirde, insanın maruz kalabileceği tehlikeli veya şiddetli bir sıkıntıdan dolayı canına, uzvuna, ırzına, aklına, malına veya bunların tâbilerine herhangi bir zararın gelmesinden endişe etme halidir. 
‘Muztar’ ise, zaruret tariflerinde belirtilen sıkıntılı, tehlikeli ve endişeli hale maruz kalan kişidir.

Bütün bu tanımlardan anlaşılıyor ki, zaruret; insanın yaşamını, bir organını, bir organın fonksiyonunu veya aklını tehdit eden ve meşru yolla çaresi bulunmayan endişe verici bir durumdur. Bu durum açlık, susuzluk, ikrah, şiddetli soğuk, sıcak ve tehlikeli bir hastalık gibi haller olabilir.

Mamafih, kesin bir haramı helal kılacak hallerde şu iki temel şartın bulunması gerekir:

1) Zaruret halinin veya bilfiil zaruret düzeyinde ihtiyacın bulunması
2) Bu zaruri veya zaruret düzeyindeki ihtiyacı giderecek helal alternatifin bulunmaması.

Mesela, boğazında kalan lokmadan dolayı boğulacak kişi, hazırda şaraptan başka bir şey bulamazsa boğulmaktan hayatını kurtarmak için şarap içmesi kendisine helal, belki de vaciptir. Buna karşın masada, dolapta şarabın yanı sıra alternatif olarak su veya başka meşru bir sıvı/meşrubat varsa elbette şarap haram olur. Keza, açlıktan ölme tehlikesi yaşayan biri domuz veya murdar leşten başka bir şey bulamazsa, domuz etinden veya murdar hayvan leşinden yemesi caiz ve hatta vaciptir. Şayet, boğazlanmış koyun eti bulunursa elbette zarurette kalan bu zata domuz veya murdardan yemek helal olmayacaktır.

Tıpkı bunun gibi, soğuk ve sıcaktan korunmak için bir yerde barınmak, bir eve sığınmak zaruri bir haldir. Kişi bu zaruret halini telafi etmek zorundadır. Ancak, barınma zaruretini giderecek helal bir alternatif oldukça bu ihtiyacı faizli kredi ile gidermek helal olmaz.

Barınma zarureti, mülk bir evle giderilebildiği gibi kiralık bir evle de giderilebilir. 

Dolayısıyla, kiralama yoluyla barınma ihtiyacı karşılanma imkanı bulunduğu müddetçe faizli kredi ile ev edinmek helal olmayacaktır.

Keza otomobil, günümüzde bir ihtiyaçtır. Ancak bu ihtiyacın, şehir içinde toplu taşıma, şehirler arasında da diğer ulaşım araçlarıyla giderilme imkanı mevcut iken,  mülk arabaya sahip olmak için faizli kredi ile araba almak elbette caiz olmayacaktır.
 
İmam-ı Rabbâni, ‘Mektubat’ında, “Eğer faiz ihtiyaçtan dolayı helal kabul edilirse, Allah’ın haram kıldığı faizin haram yeri kalmaz. Çünkü, hiç kimse keyfinden faiz vermez, herkes bir ihtiyaçtan dolayı faiz öder. Ayrıca, faizin haramlığını ifade eden kat’î delil muhtaç ile muhtaç olmayanı birlikte kapsamaktadır. Nass’ta ise böyle bir ayrım yapılmamıştır”demektedir .